“面粉貴過面包”樓市亂象削弱香港競爭力

近期香港樓市有兩大熱點事件引發(fā)各方高度關(guān)注，一是恒基地產(chǎn)(00012.HK)旗下全資附屬公司耀基發(fā)展以總代價232.8億港元投得位于香港中環(huán)美利道的一幅非工業(yè)用地，香港又誕生一個“地王”;二是香港房屋協(xié)會應(yīng)特區(qū)政府的邀請，著手探討研究在郊野公園邊陲地區(qū)建設(shè)房屋的可行性。

資料顯示，恒基地產(chǎn)投得的這幅中環(huán)“地王”涉及土地面積3.1萬平方英尺，樓面總面積上限為46.5萬平方英尺，公司計劃將其建設(shè)成為一座地標(biāo)式的商業(yè)大廈并附設(shè)零售設(shè)施，預(yù)計將于2022年落成。實際上，這次土地投標(biāo)最大的看點在于其平均價創(chuàng)出每平方英尺50000港元以上的紀(jì)錄新高，這顯示香港樓市的搶地風(fēng)潮已由住宅用地蔓延至工商用地。為此，有市場聲音呼吁：警惕高地價、高樓價給香港整體經(jīng)濟、營商環(huán)境帶來負(fù)面影響，削弱香港傳統(tǒng)優(yōu)勢和競爭力。

有分析指出，美利道 “地王”之所以能以超高的價格成交，一方面是因為這幅地皮是香港中環(huán)20多年來推出的首幅商廈用地，預(yù)期未來十?dāng)?shù)年在中環(huán)未必會有類似的優(yōu)質(zhì)地皮推出。質(zhì)優(yōu)、稀缺，成為眾多財團不惜高價爭相競投美利道 “地王”的主要原因;另外，近年來隨著包括內(nèi)地財團在內(nèi)的各路資金持續(xù)以超高價在香港搶樓、搶地皮，令香港土地市場和樓市出現(xiàn)“面粉價高于面包價”的奇怪現(xiàn)象，這同樣值得關(guān)注的。

需要注意的是，目前香港正致力于把握“一帶一路”戰(zhàn)略和 “大灣區(qū)”規(guī)劃帶來的發(fā)展機遇，這期間內(nèi)地企業(yè)將會以香港為跳板實踐“走出去”，外資也會選擇香港作為橋頭堡敲開內(nèi)地市場的大門。值得一提的是，國際物業(yè)顧問公司仲量聯(lián)行在最新公布的《香港物業(yè)市場綜述》中指出，今年4月份中環(huán)商廈租金按月升0.9%，受美利道商地創(chuàng)新高影響，預(yù)料租金將進一步上升。照此推算，美利道“地王”的“面粉價貴過面包價”的情況還將帶動中環(huán)商廈樓價與租金再向上漲，并將帶動九龍東、港島東的二、三線商廈的租金往上攀。實際上，目前香港的租金已經(jīng)“貴冠全球”，如果又借美利道“地王”的競投再度急升，高租金可能就會變成內(nèi)企與外企選擇落戶香港的“攔路虎”，這將大大損害香港競爭力。

在這樣的背景下，開發(fā)商將如何盈利也成為未知之?dāng)?shù)。有人認(rèn)為，在高地價、高樓價的市場博弈中，開發(fā)商是最大的贏家。其實不然。以此次美利道“地王”為例，摩根大通認(rèn)為由于恒基地產(chǎn)投標(biāo)的成本較高，因此美利道“地王”帶給公司的回報率不會太高，估計僅為3%，摩通“對此感到驚訝”，并預(yù)期這將對公司股價構(gòu)成負(fù)面影響。

美銀美林也為恒基投的這個項目算了一筆賬：假設(shè)每平方英尺的建設(shè)費用為7000港元，項目整體造價將高達(dá)300多億港元!以每平方英尺月租金140港元計，項目的凈租金毛利率為2%。鑒于目前香港中環(huán)寫字樓租金已達(dá)到歷史高位，從投資回的報角度看，其實項目并不算吸引，投資者對公司高價投標(biāo)的反應(yīng)或許更冷淡。另外，假如恒地選擇在項目建成后整體出售，那么在5年建筑期內(nèi)公司還需面對資產(chǎn)價格調(diào)整的風(fēng)險。

另一邊廂，香港住房價格持續(xù)創(chuàng)新高，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通市民的負(fù)擔(dān)能力，但是，近期香港房屋協(xié)會在探討開發(fā)郊野公園邊陲地區(qū)建設(shè)房屋的可行性方面也遇到一些阻滯。有專業(yè)機構(gòu)研究指出，香港的供樓負(fù)擔(dān)連續(xù)7年全球最高，普通市民即使不吃不喝也要18年才能供完一套單位。由此可見，香港樓市正瀕臨失控，對社會經(jīng)濟穩(wěn)定性構(gòu)成重大負(fù)面影響。

香港樓市出現(xiàn)的上述現(xiàn)象，歸根結(jié)底是土地供應(yīng)不足所致。根據(jù)測算，從長遠(yuǎn)來看，香港尚有1200公頃的土地缺口。要改觀高地價、高樓價背景下沒有人是大贏家，尤其是大大削弱香港競爭力的問題，增加土地供應(yīng)勢在必行，例如：香港房屋協(xié)會探討的開發(fā)少量郊野公園邊陲地皮便可填補部分用地缺口，關(guān)鍵在于相關(guān)各方要務(wù)實尋求突破，勇于邁出香港樓市土地供應(yīng)改革的第一步，才能在解決香港樓市痼疾上達(dá)致共贏。